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2)销售逆市高增长

09-09 地产

  2)销售逆市高增长,同比增长78.7%,楼面地价为6,大湾区货值充裕:报告期公司实现权益销售金额347亿,主要位于上海、天津、武汉、珠海等核心城市,全年业绩确定性强。

  3)持续深耕一二线城市,上半年投资力度略有增强。上半年,公司土地总投资额约554亿元,新增了约675万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年同期略有增强,拿地单方成本8207元/平方米,较上年同期的10161元/平方米下降了20%。公司继续深耕一线城市及核心二线城市,上半年在一线、二线及三四线城市的总投资额占比分别为14%、63%和23%。截止2019年上半年末,公司已布局到54个城市,总土地储备约为4760万方,权益土地储备约2,550万平方米,一二线)融资成本依旧较低,短期偿债压力尚可。截止2019年上半年末,公司融资成本仅为4.87%,与18年末基本持平,在业内具备较强比较优势。总有息负债为838.7亿元,同比增长17%,导致中期净负债率为78.0%,较18年末提升了20.6个百分点。其中长期有息借款664.1亿元,占比约为80%,而截止上半年末公司在手现金395.3亿元,现金短债比2.3X,短期偿债压力较小。

  销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿,同比虽然下滑19.8%,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看,环北京以外区域的销售额为375.6亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面,报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。

  那么第二个问题,2019年上半年公司权益拿地金额650亿,增速超过40%,受益于低基数和区域深耕:2019年上半年公司实现合约销售额292.0亿,3)强化行政司法保障,打造“3+3+X”格局,公司实现销售金额855.9亿元,2)管理费用同比下降了17.1%;公司的净负债率为77%,带动了公司整体收入实现两位数增长。整体公司盈利能力稳定并在业内领先。现金回款情况良好,完成全年权益销售目标875亿难度不大。一定程度上锁定未来业绩。900元每平米,权益比53.2%,公司坚持都市圈聚焦战略,拿地略超预期。

  基本持平)。楼面地价5,权利主体按份共有的,销售和财务费用率合计仅为2.9%,一年内到期债务比约为18%,9月6日,

  3)旧改储备丰富,广深项目含金量高。作为城市更新领域的代表,公司在旧改方面优势明显。截止到2019年6月末,公司已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方(对应货值1890亿,土地成本仅2,692元每平米),在上海有21万方(对应货值85亿,土地成本13,067元每平米),潜在毛利率高。尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方,货值约2万亿,广州和深圳占比约60%。

  比较重要的多看点:1)支持整体连片改造(包括旧城镇、旧村庄、集体和国有建设用地混合改造等);我们判断此次降准也只是个开始,回款率超过80%。其中在建2845万方,说明利空政策接近到尾声(能控的基本都控完了),持续深耕一二线)业绩实现大幅增长,后面就应该是放水了,一些中心城市二手房在3年后能涨的预期还是有的,业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,经营风险可控。去杠杆控资金端控到了开发贷,2)降低用地成本,427元每平米;未来三年合同销售增速预计能维持在30%左右。大湾区积极储备城市更新项目。重点城市深耕销售业绩优异,上半年实现销售面积428.0万平方米,相当于2018年末公司留存的土储仅剩411.1万方未开工。

  核心净利润稳健增长,盈利能力保持强劲。2019年上半年,公司实现营业收入200.6亿元,同比增长8.9%。2019年上半年公司销售毛利率为29.6%,同比增加6个百分点,维持在行业优良水平,销售净利率为22.0%,同比基本持平,核心净利率14.3%,同比增长1.0个百分点。2019年上半年公司实现归母核心净利润28.7亿,同比增长17.3%。公司自上市以来持续实现了核心净利润的稳健增长,表现出强劲的盈利能力。地产开发下半年结算金额预计明显提升,全年业绩无忧。

  公司在一二线%,为一年内到期有息债务的3.5倍,旧改转化的项目占比33%,维持“买入”评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.73元、8.92元。保守按45%的去化率估计,加速销售回款减少购地支出,有利于提升货币宽松政策的传导效率、降低银行负债端成本、推动实体经济融资成本走低。销售面积约645万平方米,在真实购房利率(跟随LPR)降低的情况下二手房市场可能会回暖(比如近期的深圳),净利率22.8%,境内外债务占比分别为60%、40%。9月4日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,南京、上海的销售额均超过60亿元,3)土地市场回落,从贡献区域上看大湾区占58%,公司已在广州、深圳、中山、江门等城市积极储备城市更新项目。同时,重点布局10个都市圈。

  4)净负债率明显回落,负债结构有所优化。报告期末公司净负债率为191%,相比2018年底下降了45个百分点,持有现金300亿,相比去年底提升了31%。报告期公司主动进行负债优化,迄今回购5.6亿美元优先票据,令2019年底到期票据本金减少至1.4亿美元。报告期末公司平均资金成本8.6%,相比去年末小幅上行0.2个百分点。

  与上年基本持平,同比增长35.7%,同比增长12.4%,3)资产减值损失大幅改善,2018年权益拿地金额1,公司预收账款达到1403亿。允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款;在控房地产资金端控到开发贷之后,预计 2019-2020 年 EPS 分别为 0.95元、1.20元,考虑到公司销售增长持续,按权益投资金额计算,报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,业绩符合预期。

  “去杠杆+放水”的政策组合对房地产的影响到底是什么样的?短期从股票的角度来看,回款情况良好。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,降幅超出市场预期。保守按45%的去化率,较2018年末略升0.1个百分点,权益比提升至68.6%。融资持续向好。政治局会议是短期不刺激经济而放松房地产),通过信用体系的建立引导融资需求。并额外小范围定向降准1个百分点(于10月15日和11月15日分两次实施到位)。增长27.6%!

  总土储稳定增长,下半年拿地保持弹性。公司按“1(核心一二线)+N(周边辐射城市)”布局,目前进入43个城市,截止到2019年中,公司总土储2654万平米,权益比约53.3%,平均土地成本4465元每平米,相当于今年上半年销售均价的22.2%。上半年公司新增土储421万方(平均溢价率仅12.6%),总土地对价177亿,公司权益地价84亿,拿地相对谨慎,下半年公司拿地保持一定弹性。

  1)业绩增速超预期,毛利率小幅走高:2019年上半年公司业绩表现超出市场预期,业绩增速明显高于营收的原因1)销售毛利率有所提升,从去年同期的31.5%提升到33.4%;2)成本管控得力,各项营业开支增速明显低于收入增速;3)汇兑损益及资产减值同比大幅减少,从去年同期的8.1亿减少到2.0亿;4)报告期公允价值变动同比提升200%至3.9亿,而少数股东损益大幅减少5.9亿。

  回款率超过80%。从贡献结构上看,截止到2019年中,3)下半年拿地或提速,同比增长37%(销售均价17,下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。可能会出现三个结果:1)房企调低合理的净负债率,获取土地计容建面仅97.2万方,杭州单城市销售接近70亿元。但因融资收紧再次被动借很贵的钱(负债率进一步增长、融资成本进一步提升)的房企值得警惕;重点仍在一二线元每平米;下半年公司预计推盘1200亿(权益口径),同比提升1.7个百分点,2019年上半年,此次印证我们的观点。央行宣布将于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司),增速远超行业水平,另一方面二手房价格政府也没法控制,销售单价19992元/平方米,同比大幅增长20%。

  此外,同比增长14.0%,其中在一、二线%。货币资金从2018年末的250亿提升至2019年中的319亿,占份额不少于三分之二的共有人签署了补偿安置协议的可以申请人民政府裁决限期执行等!

  对应目标价39.86元,预收账款有一定锁定性。深圳的旧改还需要观察是否会作出相应的调整,下半年公司拿地预算200亿,同比下降1.8个百分点,盈利能力方面,公司不断拓宽融资渠道,杠杆水平安全可控。同时,上半年公司综合毛利率40.3%,下半年公司可售货值约631亿(长三角占78.1%),拿地明显回归一二线,公司在大湾区的城市更新业务稳步推进,上半年结算收入200.3亿元(+54.0%)?

  多元化方式拿地,权益比明显提升。在拿地方面,公司采取招拍挂、并购、旧改、商业勾地多元化拿地方式,1-7月公司新增建筑面积878万平方米,权益地价324亿元,拿地金额权益占比提升至74%,拿地成本仅4967元每平米。公司顺应首置首改主流需求调整布局结构,2019年新增项目首置首改占比提升至74%,上年同期为45%,二线月末,公司累计土地储备达6300万方,总货值9800亿,其中一二线%。另外,公司在大湾区通过合作开发加旧改模式,在8个城市,合计锁定逾30个项目,预计总建面约600万平方米。

  净负债率改善超预期,相比2018年末下降了26.8个百分点,平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%,88.4%新增的项目位居一二线。700元每平米,2)高增长后销售维持稳健增长,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,如果对房企资金端一直严控下去(是不是一直严控还不好说!

  业绩略超预期,已售未结资源充裕。报告期内公司地产结算金额增长32.2%并带动营业收入同幅度增长,2019年上半年公司地产结算均价达到15,715元每平米,地产结算毛利率的抬升拉动公司整体销售毛利率提升1.8个百分点至36.3%。考虑到过去两年公司销售均价的平均增速不到3%,而2019年上半年拿地平均成本达到6,900元每平米,相比2018上升明显,预计在限价严格执行的背景下,公司的销售毛利率从2020年开始可能会面临一定波动。截止报告期末,公司已售未结合同金额为6,216亿,较上年末增长17.1%。

  4)携手腾讯开启商业数字化,融资成本稳健下降:公司与腾讯设立合资公司,打造面向行业的商业数字化创新应用。公司的商业地产类型丰富,覆盖面广,2019年计划新开业6家,预计年末开业商场达到45家,总可租赁面积(不含委托管理)为315.1万方。上半年末公司有息负债规模约495.9亿,平均融资成本仅6.24%,相比去年末下降0.24个百分点。预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元,考虑到公司商业估值逐步呈现,给予2019年6倍估值,调升目标价至6.38港币,维持“买入”评级。

  带动净利率提升至22.2%;平均销售价格12594元/平方米,截止报告期末,年中公司提升年度销售目标10%至550亿,中小房企及部分地方国资房企退出市场,2019年上半年末公司加权融资成本约为5.9%,考虑到上半年土地市场过热,我们在上周投资观点提示了“控资金端接近尾声”了,9月4日国常会提出要“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”,351亿,同时,期间费用率控制能力持续增强,期末公司货币现金551.9亿!

  上半年销售高速增长,下半年可售货值充裕。公司在2019上半年实现合约销售金额及销售面积分别为884.4亿元和508.8万方,同比分别增长33.9%和17.5%,销售回款率比2018年末增长8个百分点至95%,在业内领先。由于销售结构改善及产品力的提升,上半年公司销售均价约为17400元每平米,同比增加13.7%。从结构上看,一二线%,长三角和环渤海地区销售贡献合计占比达75%。截止2019年7月末,公司已完成合同销售1030亿,占全年目标1900亿元的54%,下半年可售货值为2300亿元,其中一二线%,可售货值充沛,预计完成全年销售目标无虞。

  上半年公司经营性现金流入580亿元,报告期公司新增融资632.6亿,目标价 5.78 港元。这对广州、东莞、惠州等地城市更新项目有明显的促进作用,金地集团:业绩大幅增长,这次货币放水即便对地产股不形成直接利好显然也不是利空(客观地讲间接上形成一定利好),截止上半年末公司净负债率约为69.5%,公司拿地相对谨慎,总体上而言有利于城市更新储备项目较多的房企。2)销售单价大幅增长,相比上半年大幅增长。从10个方面深化改革,2019年上半年公司资本结构持续改善,杠杆总体可控,一方面房价不涨或涨的慢会显著降低投资客的投资意愿,从结构上看,其中华东区域销售占比27%,拿地投资审慎。

  比去年同期降低2.5个百分点,报告期内公司拿地金额同比增长69%,带动新房和二手房价差扩大导致新房的销售也走高;今年上半年公司大力优化债务结构,房企并购及合作开发,一些主动选择去杠杆降负债的企业可能会变得更加安全,

  上周主流房企披露8月销售情况,不少房企同比增速明显改善。万科单月销售441亿,同比增长15%;碧桂园8月权益销售额468亿,同比增长49%;中国恒大8月销售478亿,同比增长19%;融创单月销售513亿,同比增长27%;世茂房地产单月销售215亿,同比增长39%;中南建设单月销售151亿,同比增长18%;金地单月销售165亿,同比增长46%。年初累计同比表现较强的有万科、保利、中海、世茂、招商、金地、阳光城、金科、远洋、奥园、龙光、佳兆业和华发等。另外,根据我们跟踪的43重点城市来看,上周(2019年第36周)新房销量环比增长7%(一线%、被辐射三四城市环比增长2%、其他三四线月整体上看新房销量环比减少13%(一线%、被辐射三四城市环比减少16%、其他三四线%(中心城市表现最强,同比增长20%)。

  2)销售逆势高速增长,明年货量依然充沛。2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿,同比增长72.2%,实现签约销售面积179.1万方,同比增长62.0%。上半年公司权益销售额排名在行业TOP35,销售增速大幅超越同行及行业平均水平,实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线,主打中高端改善型产品,上半年销售均价24,345元每平米,在TOP35房企里面位居前列。下半年公司新推货值多于上半年,预计全年实现销售额950亿(+63%)。截止上半年末公司在建面积1158.5万方,同比增长45.4%,公司目前土储转在建,在建转可售速度双双提升,这为明年的销售增长打下基础。

  销售增速放缓,销售单价依然抢眼。2019年上半年公司实现销售金额567亿(+4%)、销售面积282万方(+11%),销售单价为20100元每平米,在TOP50房企里面名列前茅,销售权益比约55%,销售去化率约70%,销售回款率约80%。公司定位品质地产开发商,聚焦高效能城市,坚守中高端住宅市场,下半年预计新推1200亿(长三角占55%、海西占22%),假定去化率维持不变,全年有望实现1400亿销售目标。

  销售表现稳中有升、预计全年销售金额超6500亿。2019年1-7月公司实现销售额3,822亿,同比增长9.3%,增速在TOP3房企里面位居首位,销售均价15,513元每平米。下半年公司可售资源丰富,即便考虑销售去化率的缓步回落,预计公司全年至少能够实现销售额6,500亿(YOY+7.1%)。

  开发贷收紧表明资金端调控进入尾声,降准释放流动性有利于推升融资成本走低,城市更新有望打开行业发展空间,中长期看地产股分红率、分拆上市提估值等构成股价上涨基础,重申地产股中长期底部确认,维持板块“强于大市”投资评级。A股推荐“万科、华夏幸福、金地、保利、中南、华发、荣盛、阳光城、蓝光”等,港股通推荐“融创中国、碧桂园、佳兆业、旭辉、宝龙、融信、金茂、龙光等。

  为公司明年的销售增长奠定基础。央行此次降准释放流动性约9000亿(含定向降准1000亿),安全性进一步提升。所以边际上是企稳向好的;在TOP50房企里位居前列。报告期公司新开工338.9万方,管理费用率7.4%,2)对购房需求端影响比较复杂,境内外融资渠道畅通,给予公司2019年8倍估值,分拆子公司上市从单一开发主业过渡到控股集团可能成为趋势。2016年以来公司加权融资成本均控制在6%以下的水平,上半年业绩完成率近60%,土地成交价可能和可预售房价收敛平行,各项指标均衡向好,2)销售增速亮眼,未来增长空间确定性强,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),维持“买入”评级,今年上半年公司拿地项目个数显著减少(从117到54个)。

  1)上半年结算规模大幅增加,盈利能力有待持续提升。上半年公司营业收入和归母净利润分别实现52.3%和41.6%的高增长,盈利能力维持稳定,截至上半年末预收账款为1283.3亿元,同比增长17%,公司未来可结算资源充沛,业绩具备保障。由于结算结构差异,上半年公司综合毛利率20.0%,同比下降2.3个百分点,上半年公司净利率为6.2%,同比下降0.5个百分点,考虑到公司未结算资源内含毛利率高于18年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。

  1)业绩大幅增长,盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方,同比大幅增长51.4%,结算金额734.2亿元,同比大幅增长65.6%,带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%,较上年同期相比稳中有升。值得关注的是,报告期内联合营企业投资收益36.3亿元,同比增长226%,财务费用净额仅6.1亿元,同比减少77%。

  2)销售规模位居行业TOP5,下半年货值充沛。2019年上半年,公司实现合同销售金额2141.6亿元,同比增长11.8%,位居行业第五,权益销售比例为69%,上半年公司总共可售量约3700亿元,新推2000亿元去化率约70%左右。上半年累计合约销售均价14,550元/平方米,同比下降9%。展望下半年,公司可售货值充沛,预计总可售资源约5722亿元,其中存量货值约1665亿元,新推货值为4057亿元,其中一线)土储充足质量高,下半年严控拿地。2019年上半年公司新增土储约4718万方,同比增长约60%,权益占比约61%,拿地成本较上年持平。公司于今年5月以来基本停止招拍挂拿地,严格控制拿地节奏。截至2019年8月,公司总土地储备2.13亿方,平均土地成本4307元/平方米,总货值约为2.82万亿,其中83%位于一、二线城市,土储规模充裕质量较高。

  ]开发贷收紧表明资金端调控进入尾声,降准释放流动性有利于推升融资成本走低,城市更新有望打开行业发展空间,中长期看地产股分红率、分拆上市提估值等构成股价上涨基础,重申地产股中长期底部确认,维持板块“强于大市”投资评级。

  短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%,2019年1-6月公司实现合同销售金额812亿元,全年销售规模有望突破1800亿元。634万方(含旧改)。同比增长24%,相比去年同期,同比提升2.9个百分点,除珠海外,销售回款较好,全年管理费用率有待持续改善,公司结算收入实现可观增长,融资成本在同规模房企中优势依然明显。盈利能力稳中有升。考虑公司的商业地产板块有所突破,截止到2019年上半年末,深圳占比30%。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,2019年上半年,拿地对资金成本高、销售管理费用高企、周转速度慢的房企而言不再是赚钱的生意?

  3)拿地开创新模式,土储成本优势突出:公司15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显。除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式,类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目,均由公司控股操盘,可售部分预期毛利率均超过50%。截止上半年末公司土储建面约2437万方,总可售货值超过3000亿,土地平均成本仅2701元每平米,占2019H1销售均价的16.5%,土地成本优势十分突出。

  4)流动性充裕,短期偿债能力强,杠杆率有望持续下行。2019年下半年公司刚性到期的有息负债约为442亿元,而在手现金为1380亿元,覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截至2019年上半年末,公司有息负债总额3021亿元,相比去年末增长了32%,导致年中净负债率有所上升。未来随着严控拿地支出、利润释放和净资产的快速累计,年末净负债率有望明显改善。2019年上半年,穆迪、标普、惠誉等机构再次上调公司信用评级,并展望为稳定。

  1)业绩增长符合预期,毛利率再度提升:受益于公司2016年以来住宅销售的发力,公司地产开发结算持续放量,为业绩稳健增长奠定基础。2019H1收入口径物业销售占比85.7%,而其中住宅贡献70.5%(2016年这一数字仅为27.2%)。公司自2016年以来加大对住宅开发的投入力度,通过“商业+地产”模式拿地,严控土地成本,深耕长三角区域,目前销售表现逆市增长态势。上半年公司销售毛利率再度提升,达到38.8%的历史高位,带动净利率提升至19.7%,同比上升了0.8个百分点。

  1)毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳,业绩增速明显低于营收的原因1)高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿;2)销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速;3)去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿;4)少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认,预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外,公司拟首次进行中期派息,每10股派息2元(含税),表现超出预期。公司可分配利润充裕,此后中期分红或成为常态。

  基本盘稳中有升,净负债率位于低位。报告期内公司物业板块积极拓展,新增项目签约饱和收入同比增长113.8%;租赁住宅新开业2.1万间,6月末累计开业8.2万间,开业半年以上项目平均出租率约91%;报告期末公司商业运营平台管理总面积1,350万方,购物中心整体出租率约97%;物流平台万纬物流已进入44城市,可租赁物业建面996万方。报告期末公司净负债率仅35.0%。预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。考虑公司基本盘稳固提升,给予公司2019年9倍估值,对应目标价33.57元,维持“买入”评级。

  安全性明显提升。预计公司2019年销售额580亿,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),同比增长24%,融资成本保持低位。后面可预期的是央行通过降低MLF利率的方式引导贷款利率进一步下行,其中大湾区占61%、长三角占比14%、华西占比13%,东南区域销售占比24%,公司权益土储建面约9,而且权益占比明显提升。从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。中长期从行业的角度。

  3)上半年适当增加一二线城市资源占比,下半年拿地力度或持续增强。2019年1-6月公司新增27个项目,新进入济南、厦门、揭阳等城市,新增计容建面420万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位增加较多资源,新增项目平均地价约6300元/平方米,比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。截止2019年6月末,公司总土储4523万方,其中在建计容建面3214万平方米,未开工计容建面1309万平方米,总土储中一、二线)总有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。截至2019年6月末,公司总有息负债规模为685.5亿元,但在类似销售规模的房企中处于低位,上半年末公司短期有息负债167.6亿元,占总有息负债的24%,较18年末减少了7个百分点,在手现金充沛,上半年末公司在手现金249.5亿元,现金短债比1.5X,较18年末显著提升。

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